Online vastgoedbemiddeling is niet langer alleen het in contact brengen van een verkoper en een koper via een platform. Sinds het eerste semester van 2026 wijzigen verschillende regelgevingsteksten de verplichtingen van makelaars die op afstand opereren ingrijpend, en deze veranderingen hertekenen de technische modellen van de Franse platforms.
Digitale toestemming en vastgoedpige: wat de wet van 30 juni 2025 aan de platforms oplegt
Een online makelaar kan een particulier die een advertentie heeft geplaatst niet meer contacteren zonder digitale bewijs van voorafgaande, vrije en ondubbelzinnige toestemming. De duidelijke positieve handeling (niet vooraf ingevuld selectievakje, dubbele opt-in via e-mail) moet gedateerd en gearchiveerd worden. Deze eis, voortkomend uit de wet van 30 juni 2025 die van toepassing is sinds 11 augustus 2026, verandert de vastgoedpige zoals deze voorheen werd uitgevoerd.
Lees ook : Alles wat je moet weten over de definitie en de taken van de educatieve monitor vandaag de dag
De sancties zijn zwaar: tot 75.000 euro voor een natuurlijke persoon en 375.000 euro boete voor een rechtspersoon, met nietigheid van het contract dat is gesloten na een onregelmatige oproep. Voor online bemiddelingsplatforms betekent dit dat ze het volledige conversietraject moeten herzien, van schattingsformulieren tot terugbelverzoeken.
We zien dat de actoren die al conform de AVG werkprocessen hadden aangenomen, zich sneller aanpassen. Degenen die sterk afhankelijk waren van uitgaande telefonische acquisitie moeten hun klantacquisitie heroverwegen rond inbound: inhoud, lokale SEO, online schattingstools die een natuurlijke opt-in genereren. De platforms die informatie over Coupefile Immobilier centraliseren, illustreren deze logica van waardecreatie door middel van de service in plaats van door koude acquisitie.
Aanrader : Alles wat je moet weten over de oorsprong en de ouders van Vladimir Boudnikoff
Online herroeping: de verordening 2026-2 en de technische gevolgen
De verordening nr. 2026-2 van 5 januari 2026, van toepassing sinds 19 juni 2026, legt een online toegankelijke herroepingsfunctie op voor elk op afstand gesloten bemiddelingsovereenkomst. De klant moet zijn recht op herroeping kunnen uitoefenen vanaf dezelfde interface die is gebruikt om te ondertekenen, zonder aangetekende brief of telefoongesprek.
In de praktijk verplicht dit de platforms om een knop of een speciaal formulier in de persoonlijke ruimte van de klant te integreren. Het traject moet traceerbaar zijn: automatische ontvangstbevestiging, tijdstempel, bevestiging per e-mail. Een eenvoudige link naar een postadres is niet meer voldoende.
Deze verplichting verandert ook het ontwerp van elektronische mandaten. Het mandaat moet expliciet de online herroepingsprocedure vermelden, met een verwijzing naar de bijbehorende functionaliteit. Platforms die elektronische handtekeningen via externe dienstverleners gebruikten, moeten ervoor zorgen dat de herroepingsstroom geïntegreerd blijft in het klanttraject, zonder interfacebreuken.
Identiteitsverificatie en KYC toegepast op online vastgoedbemiddeling
De eisen voor klantkennis (KYC) worden strenger voor vastgoedprofessionals, inclusief online makelaars. De afstandsidentiteitsverificatie vereist nu gedocumenteerde procedures: identificatie met controle van consistentie, verificatie via video of gezichtsherkenning afhankelijk van het risiconiveau van het dossier.
Voor een online werkende hypotheekmakelaar dekt KYC ook de verificatie van de leencapaciteit en de conformiteit van de verstrekte documenten. Platforms die deze stap automatiseren, verkorten de verwerkingstijd van het dossier terwijl ze de relatie met de kredietverstrekkers beveiligen.
- Geautomatiseerde controle van identiteitsdocumenten (OCR, vervalsingsdetectie) geïntegreerd in het inschrijfformulier van het mandaat
- Consistentiescore tussen de opgegeven inkomsten, de bankdocumenten en de fiscale gegevens die door de klant zijn verstrekt
- Tijdgestempelde archivering van het volledige dossier om te voldoen aan de bewaarplicht die aan de tussenpersonen is opgelegd
Economisch model van online makelaars: vaste kosten versus variabele commissie
De Franse markt voor online vastgoedbemiddeling structureert zich rond twee modellen. Het eerste is gebaseerd op vaste kosten die vanaf de mandaatovereenkomst worden aangekondigd, onafhankelijk van de verkoopprijs. Het tweede behoudt een proportionele commissie, vaak lager dan die van een traditionele makelaar, maar berekend op de prijs van de transactie.
Het model met vaste kosten spreekt verkopers van onroerend goed aan waarvan de waarde ver boven het marktgemiddelde ligt, omdat de besparing ten opzichte van een klassieke commissie aanzienlijk kan zijn. Dit model veronderstelt echter dat de verkoper bereid is om een deel van de taken die normaal aan de makelaar worden gedelegeerd, op zich te nemen: bezichtigingen, onderhandelingen, administratieve opvolging.
- Vaste kosten: de online makelaar zorgt voor de multi-portaal publicatie, het opstellen van de advertentie, soms de diagnoses, maar de verkoper beheert de bezichtigingen
- Verlaagde commissie: de makelaar biedt een completere begeleiding, inclusief bezichtigingen en onderhandelingen, met een percentage dat doorgaans tussen de helft en twee derde van een klassieke makelaarscommissie ligt
- Hybride model: sommige platforms bieden à la carte opties (professionele fotografie, virtuele rondleiding, digitale home staging) die bovenop het basispakket worden gefactureerd
RC Pro verzekering en DDA-naleving voor makelaars die op afstand opereren
Een online vastgoedmakelaar blijft onderworpen aan dezelfde verzekeringsverplichtingen als een professional in een fysieke kantoor. De beroepsaansprakelijkheid dekt adviesfouten, omissies in de samenstelling van het kredietdossier of informatiegebreken over de kenmerken van het onroerend goed.
Naleving van de richtlijn inzake verzekeringsdistributie
Hypotheekmakelaars die een kredietverzekering aanbieden, moeten voldoen aan de richtlijn inzake verzekeringsdistributie (DDA). Dit houdt een formele adviesplicht in, een gedocumenteerde analyse van de behoeften van de klant, en het verstrekken van een genormaliseerd informatie-document vóór enige ondertekening. Op een online platform worden deze stappen vertaald in vragenlijsten die in het traject zijn geïntegreerd, met automatische archivering van de antwoorden.
De DDA-naleving vertegenwoordigt een aanzienlijke technische kost voor de platforms. We raden online bemiddelingsprofessionals aan om te controleren of hun elektronische handtekeningprovider en hun documentbeheer tool voldoen aan de eisen voor bewijsmateriaalarchivering gedurende de wettelijke bewaartermijn.
Platforms die deze verplichtingen verwaarlozen, lopen het risico op sancties van de ACPR en de nietigheid van de gedistribueerde verzekeringscontracten. Voor klanten blijft de naleving van de online makelaar op deze punten een selectiecriterium dat net zo bepalend is als de onderhandelde rente of het bedrag van de dossierkosten.