Der Online-Immobilienvertrieb beschränkt sich nicht mehr darauf, einen Verkäufer und einen Käufer über eine Plattform zu verbinden. Seit dem ersten Halbjahr 2026 ändern mehrere gesetzliche Texte grundlegend die Verpflichtungen der Fernvermittler, und diese Änderungen gestalten die technischen Modelle der französischen Plattformen neu.
Digitale Zustimmung und Immobilienakquise: Was das Gesetz vom 30. Juni 2025 den Plattformen auferlegt
Ein Online-Vermittler darf einen Privatkunden, der eine Anzeige veröffentlicht hat, nicht mehr ohne digitale Nachweise einer vorherigen, freien und eindeutigen Zustimmung kontaktieren. Der klare positive Akt (nicht vorausgefülltes Kästchen, Double Opt-in per E-Mail) muss zeitgestempelt und archiviert werden. Diese Anforderung, die aus dem Gesetz vom 30. Juni 2025 stammt und seit dem 11. August 2026 gilt, verändert die Immobilienakquise, wie sie bisher praktiziert wurde.
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Die Sanktionen sind schwerwiegend: bis zu 75.000 Euro für eine natürliche Person und 375.000 Euro Geldstrafe für eine juristische Person, mit der Nichtigkeit des Vertrags, der infolge eines unregelmäßigen Anrufs geschlossen wurde. Für die Online-Vermittlungsplattformen bedeutet dies, dass sie den gesamten Conversion-Trichter, von den Schätzungsformularen bis zu den Rückrufanfragen, überarbeiten müssen.
Wir beobachten, dass die Akteure, die bereits konforme Prozesse gemäß der DSGVO implementiert hatten, sich schneller anpassen. Diejenigen, die stark von der ausgehenden Telefonakquise abhingen, müssen ihre Kundenakquise umdenken und sich auf Inbound-Marketing konzentrieren: Inhalte, lokale Suchmaschinenoptimierung, Online-Schätztools, die eine natürliche Zustimmung generieren. Die Plattformen, die Informationen über Coupefile Immobilier zentralisieren, veranschaulichen diese Logik der Wertschöpfung durch den Service statt durch Akquise.
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Widerruf online: Die Verordnung 2026-2 und ihre technischen Konsequenzen
Die Verordnung Nr. 2026-2 vom 5. Januar 2026, die seit dem 19. Juni 2026 gilt, schreibt eine online zugängliche Widerrufsoption für jeden Fernvermittlungsvertrag vor. Der Kunde muss in der Lage sein, sein Widerrufsrecht über dieselbe Schnittstelle auszuüben, die auch für die Unterzeichnung verwendet wurde, ohne eingeschriebenen Brief oder Telefonanruf.
In der Praxis zwingt dies die Plattformen, einen Button oder ein spezielles Formular im Kundenbereich zu integrieren. Der Prozess muss nachvollziehbar sein: automatische Empfangsbestätigung, Zeitstempel, Bestätigung per E-Mail. Ein einfacher Link zu einer Postadresse reicht nicht mehr aus.
Diese Verpflichtung verändert auch die Gestaltung der elektronischen Mandate. Das Mandat muss ausdrücklich das Verfahren für den Online-Widerruf erwähnen, mit einem Verweis auf die entsprechende Funktion. Die Plattformen, die elektronische Unterschriften über Drittanbieter verwendeten, müssen sicherstellen, dass der Widerrufsprozess in den Kundenprozess integriert bleibt, ohne Schnittstellenbrüche.
Identitätsprüfung und KYC im Online-Immobilienvertrieb
Die Anforderungen an die Kundenkenntnis (KYC) werden für Immobilienprofis, einschließlich Online-Vermittlern, strenger. Die Identitätsprüfung aus der Ferne erfordert nun dokumentierte Verfahren: Erfassung eines Ausweisdokuments mit Konsistenzprüfung, Überprüfung per Video oder Gesichtserkennung je nach Risikostufe des Dossiers.
Für einen Online-Immobilienkreditvermittler umfasst KYC auch die Überprüfung der Kreditwürdigkeit und die Konformität der übermittelten Nachweise. Die Plattformen, die diesen Schritt automatisieren, reduzieren die Bearbeitungszeit des Dossiers und sichern gleichzeitig die Beziehung zu den kreditgebenden Institutionen.
- Automatisierte Überprüfung der Ausweisdokumente (OCR, Fälschungserkennung) integriert in das Antragsformular des Mandats
- Konsistenzbewertung zwischen den angegebenen Einkünften, den Banknachweisen und den vom Kunden übermittelten steuerlichen Daten
- Zeitgestempeltes Archivieren des gesamten Dossiers zur Erfüllung der Aufbewahrungspflichten, die für die Vermittler gelten
Wirtschaftsmodell der Online-Vermittler: feste Gebühren gegen variable Provisionen
Der französische Markt für Online-Immobilienvermittlung strukturiert sich um zwei Modelle. Das erste basiert auf festen Gebühren, die bereits bei der Mandatsübernahme bekannt gegeben werden, unabhängig vom Verkaufspreis. Das zweite behält eine proportionale Provision bei, die oft niedriger ist als die einer traditionellen Agentur, jedoch auf dem Preis der Transaktion berechnet wird.
Das Modell mit festen Gebühren spricht Verkäufer von Immobilien an, deren Wert weit über dem Marktdurchschnitt liegt, da die Einsparungen im Vergleich zu einer klassischen Provision erheblich sein können. Dieses Modell setzt jedoch voraus, dass der Verkäufer bereit ist, einen Teil der Aufgaben zu übernehmen, die normalerweise dem Agenten übertragen werden: Besichtigungen, Verhandlungen, administrative Nachverfolgung.
- Feste Gebühren: Der Online-Vermittler bietet die Multi-Portal-Verbreitung, die Erstellung der Anzeige, manchmal die Gutachten an, aber der Verkäufer verwaltet die Besichtigungen
- Reduzierte Provision: Der Vermittler bietet eine umfassendere Unterstützung, einschließlich Besichtigungen und Verhandlungen, mit einem Satz, der in der Regel zwischen der Hälfte und zwei Dritteln einer klassischen Agenturprovision liegt
- Hybrides Modell: Einige Plattformen bieten optionale Zusatzleistungen (professionelle Fotografie, virtuelle Besichtigungen, digitales Home Staging) an, die zusätzlich zur Grundgebühr berechnet werden
Berufshaftpflichtversicherung und DDA-Konformität für Fernvermittler
Ein Online-Immobilienvermittler unterliegt denselben Versicherungsverpflichtungen wie ein Profi in einer physischen Agentur. Die Berufshaftpflichtversicherung deckt Beratungsfehler, Versäumnisse bei der Erstellung des Darlehensdossiers oder Informationsmängel über die Eigenschaften der Immobilie ab.
Konformität mit der Richtlinie über den Versicherungsvertrieb
Die Immobilienkreditvermittler, die eine Kreditnehmerversicherung anbieten, müssen die Richtlinie über den Versicherungsvertrieb (DDA) einhalten. Dies beinhaltet eine formalisierte Beratungspflicht, eine dokumentierte Bedarfsanalyse des Kunden und die Bereitstellung eines standardisierten Informationsdokuments vor jeder Unterzeichnung. Auf einer Online-Plattform werden diese Schritte durch integrierte Fragebögen im Prozess umgesetzt, mit automatischer Archivierung der Antworten.
Die DDA-Konformität stellt einen nicht unerheblichen technischen Kostenfaktor für die Plattformen dar. Wir empfehlen den Online-Vermittlern, sicherzustellen, dass ihr Anbieter für elektronische Unterschriften und ihr Dokumentenmanagement-Tool den Anforderungen an die rechtskonforme Archivierung über die gesetzliche Aufbewahrungsfrist hinaus entsprechen.
Plattformen, die diese Verpflichtungen vernachlässigen, setzen sich Sanktionen der ACPR und der Nichtigkeit der vertriebenen Versicherungsverträge aus. Für die Kunden bleibt die Konformität des Online-Vermittlers in diesen Punkten ein Auswahlkriterium, das ebenso entscheidend ist wie der ausgehandelte Zinssatz oder die Höhe der Bearbeitungsgebühren.