Ein Haus in Kanada zu kaufen, während man in Frankreich lebt, ist ein zunehmend attraktives Projekt. Kulturelle Nähe zu Québec, manchmal günstigere Preise als in der Île-de-France, Lebensqualität: Es mangelt nicht an Gründen. Doch der kanadische Rechtsrahmen hat sich in den letzten Jahren grundlegend geändert, und ein schlecht vorbereiteter Kauf kann in einer administrativen oder finanziellen Sackgasse enden.
Bundesverbot für den Kauf durch Nichtansässige: der erste Filter, den es zu überprüfen gilt
Bevor ein Franzose überhaupt Anzeigen konsultiert, muss er feststellen, ob er rechtlich das Recht hat zu kaufen. Seit dem 1. Januar 2023 verbietet das Bundesgesetz Nicht-Kanadiern den Erwerb von Wohnimmobilien, und dieses Verbot wurde bis 2027 verlängert.
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Dieses Gesetz gilt nicht einheitlich für das gesamte Gebiet. Es richtet sich gegen Immobilien, die sich in als „census metropolitan areas“ und „census agglomerations“ definierten Gebieten befinden. Konkret bedeutet das, dass man von Stadt zu Stadt überprüfen muss, ob die gewünschte Immobilie unter das Verbot fällt.
Ein gültiges Arbeitsvisum, der Status eines permanenten Wohnsitzes oder eines anerkannten Flüchtlings: Diese Situationen eröffnen Ausnahmen. Permanente Bewohner und Flüchtlinge haben die gleichen Rechte wie kanadische Staatsbürger beim Immobilienkauf.
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Inhaber eines berechtigten Arbeitsvisums oder Studierende unter bestimmten Bedingungen können ebenfalls kaufen. Im Gegensatz dazu ist die Strategie, aus Frankreich ein Haus in Kanada zu kaufen, ohne Migrationsstatus und sich dann niederzulassen, im Jahr 2026 nicht mehr tragfähig.
Die Strafen bei Verstößen sind real. Die Immobilie kann zwangsversteigert werden, und es gelten Geldstrafen sowohl für den Käufer als auch für die Fachleute, die die Transaktion erleichtert haben.
Immobilienmarkt Kanada 2025-2026: Preisdifferenzen zwischen den Provinzen fangen Käufer
Ein gängiger Reflex besteht darin, den nationalen Durchschnittspreis einer Immobilie in Kanada zu betrachten und diese Zahl mit den Preisen in Frankreich zu vergleichen. Diese Überlegung ist irreführend.
Die nationalen Durchschnitte verschleiern erhebliche Unterschiede zwischen den Provinzen. Der Teranet-Nationalbank-Index hat 2025 einen Rückgang der Preise im ganzen Land gezeigt, aber Québec verzeichnete im gleichen Zeitraum signifikante Preiserhöhungen. Ein Franzose, der Montreal oder Québec ins Visier nimmt, profitiert nicht von dem „Rebalancing“, von dem die kanadischen Medien in Bezug auf den nationalen Markt sprechen.
Warum dieser Unterschied? Québec zieht eine starke frankophone Nachfrage an, die Bauprogramme können nicht Schritt halten, und die Provinz wird als erschwinglicher wahrgenommen als Ontario oder British Columbia, was den Preisdruck erhöht.
Was das für einen französischen Käufer bedeutet
Es reicht nicht aus, den angezeigten Preis eines Hauses in Montreal mit dem eines Objekts in der Pariser Region zu vergleichen. Man muss die jährlichen Grundsteuern, die Begrüßungssteuer und die Heizkosten berücksichtigen.
Laut der Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) sollten die monatlichen Wohnkosten 39 % des monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten, einschließlich Hypothek, Grundsteuern und Heizung.
Hypothek in Kanada für einen Franzosen: die Spielregeln
Eine kanadische Hypothek ohne lokale Kreditgeschichte zu erhalten, ist das größte finanzielle Hindernis. Kanadische Banken bewerten die Kreditwürdigkeit anhand eines Kreditscores, den Neuankömmlinge noch nicht haben.
Es gibt zwei Szenarien:
- Sie wohnen bereits in Kanada mit einem berechtigten Status: Einige Banken bieten Programme für Neuankömmlinge an, mit höheren Eigenkapitalanforderungen und manchmal erhöhten Zinssätzen.
- Sie kaufen aus Frankreich, ohne in Kanada zu wohnen: Die meisten kanadischen Finanzinstitute werden den Antrag ablehnen, und das Bundesgesetz erschwert den Prozess für Nichtansässige zusätzlich.
- Sie finanzieren den Kauf vollständig aus eigenen Mitteln: Das ist rechtlich möglich, wenn Ihr Status es erlaubt, aber der Geldtransfer zwischen Frankreich und Kanada verursacht erhebliche Wechselgebühren, die man im Voraus einplanen sollte.
Die Gesamtrückzahlung der monatlichen Schulden (Hypothek, Kredite, Kreditkarten) sollte laut CMHC 44 % des monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Diese Regel gilt für jeden Kreditnehmer, egal ob kanadisch oder ausländisch ansässig.
Eigenkapital und Hypothekenversicherung
Die Mindestanzahlung hängt vom Kaufpreis ab. Für Immobilien über einem bestimmten Schwellenwert erhöht sich der erforderliche Anteil. Wenn die Anzahlung unter dem erforderlichen Schwellenwert liegt, wird eine Hypothekenversicherung obligatorisch, was zusätzliche Kosten zum Gesamtkredit hinzufügt.
Steuerrecht und Erklärungspflichten in Frankreich nach dem Kauf
Ein Punkt, den kanadische Ratgeber fast nie ansprechen: Ein Franzose, der in Kanada kauft, bleibt in Frankreich steuerlichen Verpflichtungen unterworfen. Das Steuerabkommen zwischen den beiden Ländern vermeidet die Doppelbesteuerung, befreit jedoch nicht von der Erklärungspflicht.
Wenn die Immobilie Mieteinnahmen generiert, müssen diese in Frankreich erklärt werden, auch wenn sie in Kanada besteuert werden. Die Immobilie fließt auch in die Berechnung der Immobilienvermögensteuer (IFI) ein, wenn das gesamte Vermögen den anwendbaren Schwellenwert überschreitet.
- Das in Kanada für die Transaktion eröffnete Bankkonto deklarieren (Verpflichtung seit mehreren Jahren, mit Geldstrafen bei Unterlassung).
- Die ausländischen Mieteinnahmen im Formular 2047 der französischen Steuererklärung angeben.
- Den Wert der Immobilie gegebenenfalls in die IFI-Erklärung einbeziehen.
Die Nichtdeklaration eines ausländischen Bankkontos führt zu erheblichen finanziellen Sanktionen. Das ist kein nebensächliches administratives Detail.
Der Immobilienkauf in Kanada für einen Franzosen im Jahr 2026 basiert auf einer präzisen Abfolge: Überprüfen Sie Ihre Berechtigung gemäß dem Bundesgesetz, wählen Sie eine Provinz aus, indem Sie die lokalen Preise analysieren, anstatt die nationalen Durchschnitte zu betrachten, sichern Sie die Finanzierung unter Berücksichtigung der fehlenden Kreditgeschichte und antizipieren Sie die steuerlichen Verpflichtungen auf beiden Seiten des Atlantiks. Jeder Schritt birgt das Risiko einer Blockade, die nur durch eine ernsthafte Vorarbeit vermieden werden kann.