Comprar una casa en Canadá cuando se vive en Francia es un proyecto que atrae cada vez más. Proximidad cultural con Quebec, precios a veces más accesibles que en Île-de-France, calidad de vida: las razones no faltan. Pero el marco jurídico canadiense ha cambiado profundamente en los últimos años, y una compra mal preparada puede convertirse en un callejón sin salida administrativo o financiero.
Prohibición federal de compra para no residentes: el filtro a verificar primero
Antes incluso de consultar anuncios, un francés debe determinar si tiene legalmente el derecho de comprar. Desde el 1 de enero de 2023, la ley federal prohíbe a los no canadienses adquirir propiedades residenciales, y esta prohibición se ha extendido hasta 2027.
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Esta ley no cubre todo el territorio de manera uniforme. Se dirige a los bienes situados en áreas definidas como « census metropolitan areas » y « census agglomerations ». En concreto, esto significa que hay que verificar ciudad por ciudad si la propiedad deseada está sujeta a la prohibición.
Permiso de trabajo válido, estatus de residente permanente o refugiado reconocido: estas situaciones abren excepciones. Los residentes permanentes y los refugiados tienen los mismos derechos que los ciudadanos canadienses para la compra de bienes raíces.
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Los titulares de un permiso de trabajo elegible o los estudiantes bajo ciertas condiciones también pueden comprar. En cambio, la estrategia que consistía en comprar en Canadá para un francés desde Francia, sin estatus migratorio, y luego instalarse, ya no es viable en 2026.
Las penalizaciones en caso de violación son reales. La propiedad puede ser objeto de una venta forzada, y se aplican multas tanto al comprador como a los profesionales que hayan facilitado la transacción.
Mercado inmobiliario canadiense en 2025-2026: las diferencias de precios entre provincias atrapan a los compradores
Un reflejo común consiste en mirar el precio medio nacional de una propiedad en Canadá y comparar esta cifra con los precios franceses. Este razonamiento es engañoso.
Las medias nacionales ocultan diferencias considerables entre provincias. El índice Teranet-Banque Nacional mostró una disminución de precios a nivel nacional en 2025, pero Quebec registró aumentos significativos en el mismo período. Un francés que apunte a Montreal o Quebec no se beneficia del « reequilibrio » del que hablan los medios canadienses sobre el mercado nacional.
¿Por qué esta diferencia? Quebec atrae una fuerte demanda francófona, los programas de construcción tienen dificultades para seguir el ritmo, y la provincia sigue siendo percibida como más asequible que Ontario o Columbia Británica, lo que alimenta la presión sobre los precios.
Lo que esto cambia para un comprador francés
Comparar el precio mostrado de una casa en Montreal con el de una propiedad en la región parisina no es suficiente. Hay que integrar los impuestos anuales sobre la propiedad, el impuesto de bienvenida y el costo de la calefacción.
Según la Sociedad Canadiense de Hipotecas y Vivienda (SCHL), los gastos de vivienda mensuales no deberían superar el 39 % del ingreso mensual bruto, incluyendo el préstamo hipotecario, los impuestos sobre la propiedad y la calefacción.
Préstamo hipotecario en Canadá para un francés: las reglas del juego
Obtener un préstamo hipotecario canadiense sin historial de crédito local es el principal obstáculo financiero. Los bancos canadienses evalúan la solvencia a través de un puntaje de crédito que los recién llegados aún no tienen.
Se presentan dos escenarios:
- Usted ya reside en Canadá con un estatus elegible: algunos bancos ofrecen programas para nuevos llegados, con condiciones de pago inicial más altas y tasas a veces incrementadas.
- Usted compra desde Francia sin residir en Canadá: la mayoría de las instituciones financieras canadienses rechazarán el expediente, y la ley federal complica aún más el proceso para los no residentes.
- Usted financia la compra completamente con fondos propios: es jurídicamente posible si su estatus lo permite, pero la transferencia de fondos entre Francia y Canadá genera costos de cambio importantes que hay que anticipar.
El reembolso total de las deudas mensuales (hipoteca, préstamos, tarjetas de crédito) no debería superar el 44 % del ingreso mensual bruto según la SCHL. Esta regla se aplica a cualquier prestatario, ya sea canadiense o extranjero residente.
Pago inicial y seguro hipotecario
El pago inicial mínimo depende del precio de compra. Para las propiedades que superan un cierto umbral, la proporción exigida aumenta. Si el pago inicial es inferior al umbral requerido, un seguro de préstamo hipotecario se vuelve obligatorio, lo que añade un costo no despreciable al financiamiento total.
Fiscalidad y obligaciones declarativas en Francia después de la compra
Un punto que las guías canadienses casi nunca abordan: un francés que compra en Canadá sigue sujeto a obligaciones fiscales en Francia. El convenio fiscal entre los dos países evita la doble imposición, pero no exonera de declaración.
Si la propiedad genera ingresos por alquiler, estos deben ser declarados en Francia incluso si están gravados en Canadá. La propiedad también entra en el cálculo del impuesto sobre la riqueza inmobiliaria (IFI) si el patrimonio total supera el umbral aplicable.
- Declarar la cuenta bancaria canadiense abierta para la transacción (obligación desde hace varios años, con multas en caso de omisión).
- Declarar los ingresos de propiedad extranjeros en el formulario 2047 de la declaración de impuestos francesa.
- Incluir el valor de la propiedad en la declaración de IFI si corresponde.
La no declaración de una cuenta bancaria extranjera expone a sanciones financieras severas. No es un detalle administrativo secundario.
La compra de bienes raíces en Canadá para un francés en 2026 se basa en una secuencia precisa: verificar su elegibilidad según la ley federal, apuntar a una provincia analizando los precios locales en lugar de las medias nacionales, asegurar el financiamiento teniendo en cuenta la ausencia de historial de crédito, y anticipar las obligaciones fiscales de ambos lados del Atlántico. Cada paso presenta un riesgo de bloqueo que solo un trabajo preparatorio serio puede evitar.