Comprar uma casa no Canadá quando se vive na França é um projeto que atrai cada vez mais pessoas. Proximidade cultural com o Quebec, preços às vezes mais acessíveis do que na Île-de-France, qualidade de vida: as razões não faltam. Mas o quadro jurídico canadense mudou profundamente nos últimos anos, e uma compra mal preparada pode se transformar em um impasse administrativo ou financeiro.
Proibição federal de compra para não residentes: o filtro a ser verificado primeiro
Antes mesmo de consultar anúncios, um francês deve determinar se tem legalmente o direito de comprar. Desde 1º de janeiro de 2023, a lei federal proíbe que não canadenses adquiram propriedades residenciais, e essa proibição foi prorrogada até 2027.
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Essa lei não cobre todo o território de maneira uniforme. Ela se concentra em bens situados em áreas definidas como “census metropolitan areas” e “census agglomerations”. Concretamente, isso significa que é necessário verificar cidade por cidade se o bem desejado está sujeito à proibição.
Permissão de trabalho válida, status de residente permanente ou refugiado reconhecido: essas situações abrem exceções. Os residentes permanentes e os refugiados têm os mesmos direitos que os cidadãos canadenses para a compra de imóveis.
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Os titulares de uma permissão de trabalho admissível ou os estudantes sob certas condições também podem comprar. Por outro lado, a estratégia de comprar no Canadá para um francês a partir da França, sem status migratório, e depois se estabelecer, não é mais viável em 2026.
As penalidades em caso de violação são reais. O bem pode ser objeto de uma venda forçada, e multas se aplicam tanto ao comprador quanto aos profissionais que tenham facilitado a transação.
Mercado imobiliário canadense em 2025-2026: as disparidades de preços entre províncias pegam os compradores
Um reflexo comum é olhar o preço médio nacional de uma propriedade no Canadá e comparar esse número com os preços franceses. Esse raciocínio é enganoso.
As médias nacionais ocultam disparidades consideráveis entre províncias. O índice Teranet-Banque Nationale mostrou uma queda nos preços em todo o país em 2025, mas o Quebec registrou aumentos significativos no mesmo período. Um francês que mira Montreal ou Quebec não se beneficia do “reequilíbrio” do qual falam os meios de comunicação canadenses sobre o mercado nacional.
Por que essa disparidade? O Quebec atrai uma forte demanda francófona, os programas de construção têm dificuldade em acompanhar, e a província continua sendo percebida como mais acessível do que Ontário ou Colúmbia Britânica, o que alimenta a pressão sobre os preços.
O que isso muda para um comprador francês
Comparar o preço anunciado de uma casa em Montreal com o de um bem na região parisiense não é suficiente. É necessário incluir os impostos sobre a propriedade anuais, o imposto de boas-vindas e o custo do aquecimento.
Segundo a Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), as despesas mensais com habitação não devem exceder 39% da renda mensal bruta, incluindo o empréstimo hipotecário, os impostos sobre a propriedade e o aquecimento.
Empréstimo hipotecário no Canadá para um francês: as regras do jogo
Obter um empréstimo hipotecário canadense sem histórico de crédito local é o principal obstáculo financeiro. Os bancos canadenses avaliam a solvência através de um score de crédito que os recém-chegados ainda não possuem.
Dois cenários se apresentam:
- Você já reside no Canadá com um status admissível: alguns bancos oferecem programas para novos chegados, com condições de entrada mais altas e taxas às vezes aumentadas.
- Você compra a partir da França sem residir no Canadá: a maioria das instituições financeiras canadenses recusará o pedido, e a lei federal complica ainda mais o processo para não residentes.
- Você financia a compra integralmente com recursos próprios: isso é juridicamente possível se seu status permitir, mas o transferência de fundos entre a França e o Canadá gera custos de câmbio significativos que devem ser antecipados.
O total da dívida mensal (hipoteca, empréstimos, cartões de crédito) não deve exceder 44% da renda mensal bruta, segundo a SCHL. Essa regra se aplica a qualquer tomador, seja canadense ou estrangeiro residente.
Entrada e seguro hipotecário
A entrada mínima depende do preço de compra. Para propriedades acima de um certo limite, a proporção exigida aumenta. Se a entrada for inferior ao limite exigido, um seguro de empréstimo hipotecário se torna obrigatório, o que adiciona um custo considerável ao financiamento total.
Fiscalidade e obrigações declarativas na França após a compra
Um ponto que os guias canadenses quase nunca abordam: um francês que compra no Canadá continua sujeito a obrigações fiscais na França. A convenção fiscal entre os dois países evita a dupla tributação, mas não isenta de declaração.
Se o bem gerar renda locativa, esta deve ser declarada na França, mesmo que seja tributada no Canadá. O bem também entra no cálculo do imposto sobre a fortuna imobiliária (IFI) se o patrimônio total exceder o limite aplicável.
- Declarar a conta bancária canadense aberta para a transação (obrigação há vários anos, com multas em caso de omissão).
- Declarar os rendimentos imobiliários estrangeiros no formulário 2047 da declaração de impostos francesa.
- Integrar o valor do bem na declaração do IFI, se aplicável.
A não declaração de uma conta bancária estrangeira expõe a sanções financeiras severas. Isso não é um detalhe administrativo secundário.
A compra de imóveis no Canadá para um francês em 2026 baseia-se em uma sequência precisa: verificar sua elegibilidade de acordo com a lei federal, escolher uma província analisando os preços locais em vez das médias nacionais, garantir o financiamento levando em conta a ausência de histórico de crédito e antecipar as obrigações fiscais dos dois lados do Atlântico. Cada etapa apresenta um risco de bloqueio que apenas um trabalho preparatório sério pode evitar.